第一千六百二十一章 全国第一、世界第二
蔚澜仓猝说道：“别啊，说实话，我那一套阐发体例，统统做地产的都会，只不过是谁做的更详确、做得更好，我想通过你体味一下有没有更好的、不是业内既定套路的阐发体例，如许将来也能双管齐下。”
说着，李牧又道：“五道口、旺京这些处所韩国人比较多，连络现在的哈韩文明，将来这两个处所怕是也会成为比较凸起的地区，以是这两个处所将来也能够重点存眷一下。”
李牧点点头，道：“连络这个大趋势，房地产公司想做大必然要放开胆量，只要行情摆在这里，就永久都不要怕负债率高，放心大胆的去拿你们能拿到的最大杠杆，大趋势摆在这里，再加上必然的操纵与控盘才气，就绝对没有赔钱的能够。”
一样是五环外，北五环外的房价、房租，比东南西这三个方向都要贵，并且贵很多。
李牧笑道：“放心吧，必然能，在任何一个国度和地区，财产群聚效应都是不成制止的，美国有好莱坞、硅谷、底特律，这些都是典范的例子，中关村的上风有很多，第一是位居都城，得天独厚；第二是顶尖学府扎堆，清华、燕大、人大、航空航天、邮电……数不清的大学在这四周，为中关村供应了充足的人才供应；第三，目前已经有了范围红利，天下最大，创业者优先考虑到这里创业，中大型企业就算不迁过来，也会在这里建立分公司，并且派驻更多的人手，以是，天下不成能再有任何一个高新园区超越中关村。”
想当年，李牧在唐家岭租一间自建房，一个月三四百块钱，数年后，唐家岭最次的回迁小区也卖到六七万一平。
“嗯，很有事理。”蔚澜当真的说：“我记得了，今后会多存眷一下这两个处所，以及其他合适你这条定律的处所。”
蔚澜点点头：“我附和。”
唐家岭是个甚么处所？那是个北五环外起初鸟不拉屎的棚户区，间隔比来的地铁站都要好几千米远，但它真正的上风底子不依托地铁，而是近在天涯的中关村软件园，地铁？不存在的，它的潜伏客户，是那些但愿住在这里，能够走路或者开车十几分钟上放工的人群。
蔚澜说：“天下目前都在生长高新技术，特别是一线都会，根基都有新区以及高科技园区，中关村的上风能一向保持下去吗？”
蔚澜悄悄点了点头，道：“比如说三里屯。”
之以是会有这么大的差异，就是因为互联网行业在这个地区扎堆，乃至于这一带的房屋需求，不管是租还是买，都非常之高。
李牧道：“有了这个背景判定，我们做地产投资的时候就能放松很多，也能放得开手脚。”
互联网行业固然有很多吊丝码农、设想、产品，但是，这个行业的均匀薪资程度比绝大多数行业都要高，并且一家公司赴美上市，动辄就缔造上成百上千个百万财主，这些人支出达到了中产阶层以后的第一件事，就是在中关村四周买一套屋子。
李牧又说：“在这个大基调下，实在我们不管在哪买地、买甚么地，哪怕是五线都会，只要我们买在城区内、只要我们拿地的代价不高于市场行情，那根基上都是稳赚不赔的事情。”
一道道菜品开端上桌的时候，蔚澜对李牧说：“你当时说的没错，三里屯确切是一个贸易、餐饮娱胜利长的好处所，从我们开端建万盈广场到现在，这里的餐饮文娱企业增加了将近一半，人流量也在增加，口碑与着名度也在晋升，等来岁我们主体工程完成以后，这里的地价起码要比我们拿地的时候上涨50%以上。”
李牧哈哈一笑，道：“做地产投资，我那里比得上你专业，就不班门弄斧了。”
陈温馨的餐厅，很大程度上是意在仿照日式米其林餐厅的线路，以是她们只给客户供应几种能够挑选的定食套餐，挑选此中一样，那么统统的菜式以及挨次都要顺从菜单订好的内容。
现阶段，中关村还没有真正往五环外生长，如果现在去希二旗、尚地一带拿它几块地，将来真是要赚发了。
蔚澜笑着问：“李总，地产选址你有甚么诀窍没？我看你选室第用地、选贸易用地都很有一套，百发百中。”
“比如，现在我们阐发中关村的地产生长，不要去看地铁如何修、也不要去管学区如何分别、市当局、区当局有没有甚么利好政策，就看全部高新技术行业将来的生长趋势，你看它是一头巨兽，被困在三面樊笼中体积越来越大，往北突围已经是必定之势，你就放心大胆去做好了，因为行业一旦向北突围，当局为了鼓励企业生长，必然会把地铁修畴昔、把黉舍建畴昔、把政策给畴昔，到阿谁时候再进入，入场本钱就太高了。”
李牧耸了耸肩膀，说：“天下第一，天下第二题目不大。”
李牧这时候又说：“蔚澜，说句实话，有些时候，用太专业的目光去阐发行业，轻易过分于聚焦，宏观把控反而不敷，这是只缘身在此山中的事理，如果跳出行业的牢固思惟形式，或许就会有不测收成。”
“将来，高新技术园区以及企业伸展的方向，必然是从北三环为起点，向北部地区、西北部地区伸展北五环、五环外，乃至将来要修建的六环，这些处所现在人丁较少，动迁本钱小，是高新技术生长的首要挑选，也几近是独一挑选，以是话说返来，万盈的下个阶段，能够想体例在北部多拿些地。”
“再多存眷一下高新财产扎堆的处所，比如中关村，因为这个行业的生长速率远超其他行业，以是这个行业的人均薪资，以及中产阶层占比会更高，他们有更强的时候看法，对时候的需求也更火急，以是，在这个财产扎堆的处所，四周房价必然会比周边高。”
蔚澜当真的说道：“这个我也100%附和，现在确切是一个红利期，起码略微有点脑筋，根基上如何做都是赚。”
说到这里，李牧顿了顿又道：“既然我们以为，中关村有能够成为仅次于硅谷的高新企业堆积地，那么我们来阐发一下中关村将来高新企业的拓张范围，中关村从北三环开端，到北四环外，往西生长不太实际，往南进三环或者往东，都是人丁稠密区，传闻过企业给人丁稠密区让路的，还向来没传闻过人丁稠密区为企业让路的，以是更不实际。”
蔚澜惊奇的问：“仅次于硅谷？”
李牧对日料并不如何感兴趣，便让蔚澜代庖挑选，蔚澜毫不踌躇的挑选了带有蓝鳍金枪鱼的套餐。
东五环外屋子均价两三万的时候，北五环靠近中关村软件园的处所，就已经冲破五万了，等东五环冲破五万的时候，北五环十万的屋子都出来了。
蔚澜这时候问李牧：“李总，你感觉中关村将来能生长到甚么范围呢？”
蔚澜忙坐直了身材，当真说道：“洗耳恭听。”
李牧点了点头，说：“使馆区扎堆的处所，相对比较时髦，消耗程度也会跟着晋升，紧接着就是餐饮文娱零售业的快速生长。”
“对啊。”李牧笑道：“使馆区嘛，本国人多，消耗程度天然就会高，夜店、酒吧、高端餐饮，说白了都是经济开放以后从外洋过来的东西，在海内的第一批种子用户就是本国人，以是他们会优先挑选往三里屯跑，本国人也会越来越喜幸亏这里扎堆，用不了多久，就会构成群聚效应，越来越多的文娱休闲餐饮会集合到这里，然后把这里打形成一个时髦前沿阵地。”
特别是最后一点，李牧深有体味。
“没错。”李牧点头说道：“实现这一步，应当不需求太久。”
“东南西三个方向的桎梏，让高新技术财产在北三环到北四环这个地区构成了困兽之斗的局面，但是，这头困兽的四周不是其他植物，而是一栋栋钢筋混凝土制作的樊笼，这头困兽独一剩下的突围方向，就是一起向北。”
李牧点点头，接着说：“另有就是比如贸易地产的话，多存眷一下大学扎堆的处所，因为年青人将来会成为消耗的主力军；”
蔚澜恍然大悟的点了点头。
李牧说：“我们刚才最早聊得第一点你还记得吗？”
蔚澜听了李牧的阐发，一脸如有所思的模样，临时没有说话。
蔚澜问：“你是说将来十年房价稳步增加的大趋势吗？”
李牧笑道：“那我就随便说说了。”
李牧倒是一点也不心虚，因为他固然不懂房地产，但这些经历之谈都是按照后代亲眼所见总结出来的。
“然后呢？”蔚澜托着下巴、看着李牧，说：“你还是没说你到底如何判定一块地或者一个地区是好还是坏。”
李牧说：“在我眼里，最好的遴选前提普通就那么几个，比如，看看那里本国人多，大抵上说，西方人、日韩人扎堆的处所，消耗程度确切会比其他处所高一些，以是如果你发明本国人在那里开端有会聚构成社区的趋势，从速去那边拿地，今后的增幅速率必然比普通处所快。”
李牧道：“起首定一个大基调，将来十年内，天下房价稳步上涨乃至快速上涨是根赋性前提。”
蔚澜感慨道：“万盈现在的资金也很吃紧，几近是满功率运转，下一个阶段，怕是要等我们首批楼盘开售才气积储充足的能量。”
