第二百零九章 雷霆公司的机遇
比及今后房价上涨了，扣除银行利钱，卖给真正的用户。那是开辟商还可再赚一次然后再转按揭。
“海州的均匀房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨固然不是那么较着但还是能够看出些端倪的。你说在这类环境下，开辟商开辟出来的那些房产，他会怕卖不掉吗？”陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明白的答案，“长远来看，开辟出来的屋子是不成能卖不掉的。当然这中间有个时候过程，而这个过程对于开辟商来讲，实在还是一个增加利润的过程……”
这就是陆宋元的统统设法，最实在的设法。而撺掇雷涛进入房地财产生长，这才是第一步。
实在容积率只要干系够硬，是能够改成2：1乃至更高，那就是能盖2万平米的屋子。以是楼面价本钱只剩4000，但还是卖9000。以是每平米开辟商便能够多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开辟商便能够多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。
如果遵循普通人的设法，如果屋子卖不动，那就是代价太高了，贬价是很天然的事情。但实在不然。开辟商完整能够“假按揭”，本身出首期款让本身亲信的人以小我的名义大量采办开辟商本身的屋子，然后成批的向银行按揭，开辟商就拿到屋子的全款了。
当然这内里另有一个前提。他需求一个助力――世纪地产。
按照规定这片地盘已经按法度报总后勤部批准，归入了军队空余地盘让渡打算。军区上报申请让渡时，也收罗邯江市和江南省国土资本办理部分和都会打算办理部分的定见。已经明白了这块地让渡后的地盘用处、容积率等地盘开辟操纵和打算设想前提。
以世纪地产在各方面的干系，另有业内的名誉来讲，如果帮忙雷涛进入这个财产，那是绝对没有题目的。关头是雷涛愿不肯意接管纪嘉的帮忙。只要这个题目处理了。那么他们两个当间断了的线就很有能够在事情中接上。而这也是陆宋元一向想要做的。
“比如，你开辟的屋子。开盘时卖每平米6000包含税费，找小我做好发卖手续，一套房150平米，总价90万。当然这类发卖是假发卖，你出27万付首付，办理购房按揭手续，这按揭是7成20年的存款。如许你就实际从银行套现63万。等过两年，房价涨了，每平米8000了。这套房卖给真正的客户时，把统统的差价让客户承担，将按揭转给买家……”陆宋元把全部黑幕操纵的东西全数揭开在雷涛面前的时候。雷涛才明白，这内里是一个多么深的水池。
陆宋元明天是筹算好好给雷涛补补课了。目前在海州、燕京、惠岭以及本地最早开放的那些港口都会因为经济生长比其他都会早走一步，接管市场经济的理念也更深一些。这些都会的房地财产已经根基成熟了，开辟商之间的合作也比较狠恶。
那如许一来对于纪嘉和孩子就太不公允了。他只是孩子名义上的父亲，纪嘉名义上的丈夫。他和奈子之间的豪情向来都没有变，也不成能变。那么将来有一天，本相明白，他和纪嘉结束这段“假婚姻”。他会和奈子结婚建立家庭。但纪嘉呢？她将无处可去，还带着一个孩子。
当然，如果容积率没有搞定，开辟商普通会提早开辟，或者干脆囤地。不过，这也需求措置好某些干系，因为很多处统统规定拿地后两年内必须投入开辟。但这也只是明面上那么说，实际上还是雷声大雨点小，这首要取决于干系。
恰是因为这些启事，去谈这块地开辟事件的开辟商很多，但谈下来以后，真正有兴趣的却没有。
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“如果预售不睬想，那就需求找银行了……”陆宋元点了一支烟，吞出一个个烟圈。而在烟雾当中他的脸上那种意味深长的浅笑，让雷涛有种稀里胡涂的感受。明天所听到的这些，他就像在听天书一样。而这些本钱运作对于他来讲的确是很陌生的。但对于陆宋元来讲，陆家就是搞融资出身的。当初帮着国度在国际上融资，厥后在海内也是做信任之类的金融停业。这内里的黑幕，没有比他更清楚的了。
雷涛听了陆宋元给他上的这堂课，心内里早就活动开了。并且以他的目光，他还找到了进入房地财产以后的第一个目标――梅坞的军事用地！
如许的利润率，是没人会公布出来的！并且开辟商改容积率也需求支出很多灰色本钱，各部分都要在此平分肥。很多公开的地盘拍卖实在就是作秀。如果没有必然的干系，有关部分如果不给改容积率。开辟商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为甚么地盘扶植范畴为甚么会呈现那种“前赴后继”的环境的底子启事。
随后陆宋元就把目前海内房地产开辟过程中的一些黑幕给雷涛刨析了一番。
从买地开端，很多开辟商就是特长中的屋子、地盘等等作为抵押调换的银行资金。而如果造好的屋子没有卖出去如何办呢？
雷涛不明白的实在最首要就是在买地和卖房两个环节。而这两个环节实在远远不止明面上的那些东西。就拿买地来讲，拍卖或让渡获得地块，如果干系好，地价款还可分期付款，然后找干系改容积率。而这个改容积率就是房地产开辟的第一个利润增加点。
之前按照军区和省市协商的成果，这块地是采取的第三种形式，也是军区获益最大的一种体例。但现在因为一向找不到情愿投资开辟的开辟商，比来祝援朝一向在和市当局筹议，转用第一种体例由当局收买作为地盘储备。固然如许一来军区的收益将会减少。但这也是没有体例的体例。
关于军事用地的贸易开辟，遵循总后勤部的有关规定，像87531军队驻地这类因军队摆设调剂搬家后空出地盘是答应转为民用开辟的。
但实在真正让陆宋元一向想要这么做的也恰是因为这个孩子的呈现。纪嘉现在怀得孩子是雷涛的。现在雷涛并不晓得，并且按照前段时候他对雷涛和纪嘉的体味。两人从纪嘉有身以后，没有过来往。雷涛身边现在另有两个较着对他表示出倾慕之情的女人。如果雷涛真的和她们中的某一小我建立了爱情干系，此后结婚生子……
比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的屋子，那每平米的楼面地价就是6000元。
遵循规定军队空余地盘让渡首要采取三种形式。一是由本地当局收买储备，再由当局同一出让；二是直接在本地的地盘市场公开让渡，由军队与地盘地点地国土资本办理部分协商分歧后共同实施招、拍、挂；三是由军区遵循总后的规定构造公开让渡。
不过说到前面陆宋元就不肯多说下去了。他固然鼓励雷涛将财产拓展到房地财产，但他并不但愿雷涛去学这些黑幕操纵。他只是奉告他，这个财产，并没有他设想的那么高大上。此中的杠杆道理如果操纵好了。这个行业实在以他现在的本钱已经能够开端涉足了。
这统统都让陆宋元非常担忧。以是他必须让雷涛重新接管纪嘉。恰当的时候，再把他们是假结婚的事情奉告雷涛。如许的话，纪嘉另有但愿能够回到雷涛身边，孩子也能找到真正的爸爸。
对于雷涛的疑问，陆宋元并不否定：“我们国度之前都是由国度分派住房的，房屋作为商品进入市场的时候相对来讲还不长。但是不可否定的是目前积聚在公众中的买房需求，还没有完整开释出来。特别是在邯江如许的二三线都会，更是如此了。但也不能说官方的买房需求就很低……”
“现在很多开辟商都会对外鼓吹，房地产开辟实在利润率没有设想的那么高。楼面价本钱6000再加上修建本钱2000元，另有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。但这内里没有把容积率算出来！”陆宋元点出了此中的关头题目。
之前他对祝援朝说的大项目，底子没有任何设法。但这个项目标一些环境，他还是从一些处所听到了些环境。因为军区方面的前提，很多开辟商都有些望而却步。那片地对于开辟房地产来讲容积率太低，并分歧适大范围开辟。最首要的题目，那是一块山地。凹凸起伏不平，很难做到三通一平。并且周边另有比较富强的林地，交通也不便当。其最首要的一片平整地盘就是那片射击练习场，那处所更是在一处鸟不拉屎的角落里。
如果是其别人晓得陆宋元内心的实在设法，必然会以为这家伙疯了。向来没有传闻过哪小我，处心积虑的要拉拢别的男人和本身“老婆”重温旧梦，重归于好的。特别是他老婆现在还怀了“他的”孩子。
在房地财产内，开辟商和银行有着“梦幻组合”的称呼。这主如果因为银行实在才是房地产开辟最大的固执后盾。非论是企业存款，还是包管融资。没有银行的帮忙，开辟商是没体例把全部资金链层次顺的。
改好了容积率，便能够完工扶植了。但扶植用度遵循目前的市场环境，根基上都是修建方垫资，开辟商所投入的资金实在很少的。地基出土后，打通了干系，搞到预售答应以后便能够开端预售了。而预售的时候，无数的房地产代理公司挤破头，开辟商根基就是待价而沽。实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。以是开盘的时候很多都有优惠。而这些“优惠”实在并没有那么优惠的。
明天听了陆宋元的话以后，雷涛感觉这内里仿佛有一个机遇是属于雷霆公司的！
